Unificação de Áreas

Usa quando você quer um terreno maior para construir, regularizar ou vender.

Não usa para “puxar” área que não é colada na sua, ou para “tampar” problema de medida (aí é retificação).

Exige contiguidade física e, via de regra, mesma titularidade em mesma circunscrição do Registro de Imóveis. Municípios tratam a unificação como ato urbanístico simples (sem abrir vias), distinto de loteamento/desmembramento (Lei 6.766/79).

O proprietário (ou todos os proprietários, se o terreno tiver mais de um dono).

O titular da matrícula requer a unificação; se forem imóveis com proprietários diferentes, antes é preciso equalizar a titularidade (compra/permuta/partilha), para então remembrar.

Urbano: segue regras da Prefeitura (zoneamento).

Rural: precisa bater com regras do INCRA e cadastros (CAR/CCIR).

Urbano: ato costuma depender de aprovação/anuência municipal (procedimento local) antes do registro. Rural: alterações de perímetro/área envolvem georreferenciamento (Lei 10.267/2001) e, quando aplicável, certificação no SIGEF/INCRA.

O topógrafo mede tudo direitinho, faz uma planta só mostrando os terrenos antigos e a área nova (junta), com tabela de coordenadas e nomes dos vizinhos.

Levantamento por GNSS/RTK, estação total e/ou drone, com controle de qualidade; planta e memorial normatizados (vértices, quadro de coordenadas, área, escala/legenda, confrontantes). Preferir SIRGAS2000 como referência.

Planta de unificação (mostrando lotes antigos e o lote único novo).

Memorial descritivo do lote resultante.

ART/RRT do responsável técnico.

Documentos do imóvel (matrículas/inteiro teor) e do(s) proprietário(s).

Aprovação/anuência da Prefeitura (quando o município exigir).

Muitos municípios e RIs pedem arquivos digitais (DWG/DXF/CSV), quadro de áreas e confrontações. Exemplos oficiais tratam o ato como remembramento/unificação com rito próprio.

Você entra com o pedido de unificação.

A Prefeitura confere se o lote novo respeita as regras de zoneamento.

Aprovado? Você segue para o Cartório.

Análise urbanística: zona, testada/frente, acessibilidade, recuos aplicáveis à peça resultante; cada cidade tem guia/serviço próprio (ex.: Curitiba, São Paulo).

Com a aprovação da Prefeitura (se houver), o cartório encerra as matrículas antigas e abre uma matrícula nova com a área unificada.

Ato de remembramento: averba o cancelamento das descrições anteriores e registra a nova descrição/memorial na matrícula criada (prática registral com fundamento na LRP). Alguns RIs listam expressamente os artigos de apoio (p. ex., 167, 176, 234, etc.).

Planta limpa e legível; cantos numerados; tabela de coordenadas; vizinhos nomeados.

Memorial com ordem dos lados, medidas e área total.

Carimbo com dados do RT, CREA/CAU, ART/RRT, data, sistema/projeção; planta com polígonos originais e polígono final; memorial do resultado 100% coerente com a planta

Na roça, normalmente precisa estar no sistema oficial (SIRGAS2000); pode ter que certificar no INCRA (SIGEF).

A Lei 10.267/2001 impõe georreferenciamento para atos como remembramento; o Manual SIGEF define padrões e procedimento para certificação e prevenção de sobreposição. Atualizar CAR/CCIR depois da unificação.

Terrenos que não são colados (sem contiguidade).

Proprietários diferentes sem acerto de titularidade antes.

Planta confusa ou memorial diferente da planta.

Em rural: sem SIRGAS2000 / sem SIGEF quando exigido.

Notas devolutivas comuns: falta de aprovação municipal (urbano), ausência de ART/RRT, confrontantes não identificados, coordenadas sem padrão/legenda, e inconsistência planta↔memorial.

Fale com o topógrafo (medição + planta + memorial + ART/RRT).

Protocole a unificação na Prefeitura (se exigido pela sua cidade).

Aprovou? Vá ao Cartório de Registro de Imóveis.

O cartório fecha as matrículas antigas e abre uma nova para a área unificada.

Dossiê técnico conforme NBR 13.133; aprovação municipal quando aplicável; ato registral de remembramento nos termos da LRP (art. 234 e prática correlata).

Preciso da assinatura dos vizinhos?

Em unificação, o foco é a peça resultante; identificar confrontantes é essencial. Exigências de assinatura variam por município/cartório (muitos não pedem, mas podem notificar se houver reflexo de limites).

E se houver hipoteca/penhora em um dos lotes?

Pode precisar de anuência do credor e ajustes antes da unificação.

Demora quanto?

Com topografia bem feita e documentos em ordem, costuma ser mais rápido que processos judiciais; o prazo depende da Prefeitura/RI.

Medir direito + projeto claro + (se urbano) ok da Prefeitura + cartório = unificação feita e matrícula nova.

Ato de remembramento/unificação com base na LRP;

Peças conforme NBR 13.133;

Urbano: segue zoneamento municipal; Rural: Lei 10.267/2001 + SIGEF/INCRA quando aplicável.

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